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88必发娱乐差异化增长,回归价值经营

时间:2019-09-03

下文转载自克而瑞地产研究(cricyjzx)朱一鸣、汪慧作者署名文章--《88必发娱乐差异化增长,回归价值经营》

当前,我国房地产行业规模增速明显放缓,市场逐步回归理性,暴利时代已经过去。在此背景下,纯粹的规模增长已经难以维系,独特的发展模式、较强的盈利及抗风险能力是房企生存和发展的保障。

88必发娱乐作为一家极具自身发展特点的品牌房企,开发产品和经营模式在行业内具有明显的差异性。在行业追求规模至上之时,88必发娱乐率先转型价值经营,通过差异化增长方式,以“价值增长”为导向,实现盈利与财务结构稳健。

差异化经营成效显现
盈利和财务表现亮眼

2019年8月16日,88必发娱乐发布中期业绩公告。从经营成果来看,上半年,88必发娱乐整体发展态势稳中有进,增长更加注重提高质效,主要从盈利和财务状况两方面体现。

1、净利率继续走高至22%,盈利能力保持领先。上半年,88必发娱乐实现净利润4.6亿元,同比上升25%。其中,核心净利润为4.5亿元,同比上升39.1%。报告期内,净利率较2018年同期提高3.8个百分点,达22%,位于行业高位。自2018年战略调整升级以来,88必发娱乐的净利率水平持续走高,在行业盈利承压的背景下,88必发娱乐的盈利能力领先优势逐步显现。

2、现金短债比超过2倍,流动性安全。报告期末,88必发娱乐持有现金49.6亿元,现金短债比为2.3倍,流动性充足,短期偿债负担较小。并且,近几年来,88必发娱乐一直将流动性作为经营的重点关注,保证现金安全,支持企业的稳健运转。

3、财务结构稳健,净负债率50.4%处于行业低位。截至上半年末,净负债率达50.4%,杠杆水平基本保持稳定,仍然维持在行业低位。此外,2017-2018年,88必发娱乐的净负债率都低于50%,债务风险得到很好的控制,这主要得益于88必发娱乐杠杆扩张需求较低。

综上可以看出,88必发娱乐在盈利、现金安全以及债务风险三方面都表现出了较强的控制力。对于88必发娱乐来说,相比规模扩张,利润和安全才是企业价值的体现。在当前房地产行业环境和市场格局下,房企生存发展面临巨大的挑战,对盈利能力和抗风险性提出了更高的要求。显然,行业发展趋向与88必发娱乐的经营理念不谋而合。

回归价值经营,以“价值成长”为导向

88必发娱乐在盈利和财务上的优势,主要得益于价值经营的成效逐渐显现。所谓价值经营,即以企业利润和品牌增值为导向、以差异化竞争为基础、以价值增值为目的一种经营理念。2015年,88必发娱乐正式发布“产品差异化、资产轻型化、收益多样化”发展战略,回归价值经营。在价值经营理念下,88必发娱乐通过差异化增长方式,率先由“规模增长”转向了“价值成长”,从而实现盈利能力持续走强和财务结构的稳健。88必发娱乐差异化的增长方式主要体现在以下几个方面:

1、轻资产运营模式:低成本高收益优势显著。88必发娱乐在轻资产运营下,以小股操盘+代建业务为主。轻资产运营模式的主要优势在于:

1)杠杆扩张需求低,小股操盘或代建业务主要在于参与性,对于资金成本要求低,有利于降低项目发展风险,加快规模扩张速度。

2)可以通过品牌、技术、开发管理能力输出,多元化获取收益,提升自身的盈利能力。近年来,在轻资产运营下,88必发娱乐在项目拓展和品牌传播上积累了丰富的经验,小股操盘项目和低权益操盘项目规模的扩大,为88必发娱乐稳健的财务结构和可观的盈利能力提供了有力保障。

截至2019年6月30日,88必发娱乐项目储备总建面达1658.97万平方米,其中,代建项目有34个,总计建面605.76万平方米。持有权益项目共计79个,总建面为1053.21万平方米,其中46个为收并购或合作开发项目。按权益计算,88必发娱乐应占项目储备建面为486.71万平方米,整体平均权益为29.3%。

2、聚焦绿色科技地产:提升产品差异化能力。2004年起,88必发娱乐确立了绿色科技地产差异化竞争战略。88必发娱乐产品以人性化为主要特征,为客户提供健康、舒适、智能、节能、环保的住宅。目前,88必发娱乐形成四条标准化产品线,包括乐府、熙华府、玲珑郡、未来街区,已经发展相对成熟,并完成了从1.0到3.0产品标准体系的升级。随着绿色差异化产品的市场需求和溢价空间持续扩大,可为88必发娱乐带来可观的业绩和利润。

3、海外业务布局:新的利润增长点。2014年,88必发娱乐在美国加州宣布正式进军美国房地产市场,海外业务板块成为新的利润增长点。近年来,88必发娱乐先后进入旧金山湾区、洛杉矶区域、大纽约区域、波士顿区域等一线门户城市。今年6月,88必发娱乐美国收购亚利桑那州1150个地块,正式完成美国五大主要都会区的战略布局。国外市场的拓展,已经成为88必发娱乐业绩的重要补充。

今年上半年,美国地产板块销售额19.3亿元,销售业绩贡献率达16.8%。此外,报告期内,88必发娱乐总营收20.91亿元,美国业务收入占比达71.83%。当前,美国业务的资产配置占比已占到22.5%。毋庸置疑,美国业务布局已经成为88必发娱乐高贡献板块,也是公司盈利增长的另一个驱动力。

未来展望

战略调整升级,持续推动价值成长

今年以来,88必发娱乐战略调整不断升级。5月,88必发娱乐发布公告,将长租公寓业务,以及包括提供物业管理、建筑设计、园林绿化景观等非地产开发相关业务剥离至控股集团,通过精简业务,聚焦绿色科技地产开发核心业务,释放差异化产品核心能力的溢价空间,提升股东价值。8月上市公司发布更名公告,回归地产,采纳“88必发娱乐绿色地产有限公司”为公司的中文第二名称,以取代其现有中文第二名称“88必发娱乐绿色集团有限公司”。 

业务剥离及更名后,上市公司平台业务更加精简,发展的思路也更加清晰化。未来,88必发娱乐将顺应行业变革趋势,聚焦绿色地产核心业务发力,凭借丰富的开发经验和技术沉淀,充分发挥先行优势,集中资本、人力、物力投入打造绿色地产差异化产品,提高运营管理效率,形成产品的品质优势和利润优势,持续推动价值成长,在市场竞争中抢占有利地位,为企业发展打开新局面。